Почему киевляне платят за содержание домов все больше, а качество услуг оставляет желать лучшего?

Чем дольше мы созреваем к созданию ОСМД, тем дороже нам будет обходиться обслуживание нашего дома

Почему киевляне платят за содержание домов все больше, а качество услуг оставляет желать лучшего?
Фото из открытых источников

Чем дольше мы созреваем к созданию ОСМД, тем дороже нам будет обходиться обслуживание нашего дома

В июне 2017 года Киевсовет повысил плату за содержание домов и придомовых территорий в 2-2,5 раза, а толку нет – денег все равно катастрофически ни на что не хватает.

Средний тариф в Киеве составляет 6 грн 43 коп. за м² общей площади помещения, что равно приблизительно 380 грн в месяц, если взять в расчет среднюю площадь помещения 60 м². Кстати, это первое комплексное повышение тарифов с 2011 года.

Заметных изменений жители домов, находящихся под управлением коммунальных управляющих компаний города, так и не дождались и, скорее всего, не дождутся. Почему?

Неактуальность тарифов

Тарифы, принятые в июне 2017 года, являются ничем иным, как экстренной необходимостью - компенсатором инфляции, чтобы объекты не рухнули и коммунальные управляющие компании вообще могли существовать. Инфляция с 2011 по 2017 год, согласно данным Минфина, просто убила ценность национальной валюты. Поэтому само повышение было призвано лишь изменить ситуацию из критической до плохой, а потому речь не идет об улучшении качества обслуживания, речь не идет об модернизациях, тем более о капитальных ремонтах или каком-то благе для жителей многоквартирных домов.

Повышение тарифов на содержание домов элементарно вернуло всех нас к возможностям уровня 2011 года. Но был ли сервис в секторе ЖКХ в 2011 году? Вопрос риторический…

Напрашиваются очевидные вопросы, почему же тарифы неактуальны, и кто за это отвечает?

Учитывая, что утверждение тарифов – полномочия органов местного самоуправления, Киевсовета в данном случае, вопрос о пересмотре тарифов у депутатов вызывает как минимум панику, особенно в преддверии выборов. Всем нужен спокойный и лояльный электорат.

Железная логика - нельзя людям повышать тарифы, потому что они будут жаловаться, будут негодовать из-за повышения платы на содержание (!) собственного имущества, и кто-то не сядет в депутатское кресло.

В то же время за какие средства тогда ремонтировать и обслуживать лифты, чинить крыши и внутридомовые сети, вывозить мусор и банально нанимать на работу сотрудников?

"Киевэнерго", "Киевводоканал", "Киевгаз" и другие почти моментально реагируют на рынок и формируют новые цены на свои услуги. Я не говорю о прозрачности или величине этих цен, я говорю об оперативности. Но какая там оперативность у Киевского городского совета депутатов? Это уже второй риторический вопрос в рамках темы.

Дальше – больше. Конечно же, депутаты сами по себе не повышают тарифы, это происходит по инициативе управляющих компаний (УК), которые обязаны сделать соответствующие расчеты, учесть все потребности объектов в плане их фактического эксплуатационного состояния и выдать проект нового тарифа. То есть УК должны сформировать бюджеты для каждого отдельного дома, чтобы иметь четкое представление, какие средства, когда и в каком объеме должны быть потрачены, а также из каких источников, когда и в каких объемах они должны быть получены для выполнения затратных статей бюджета. Но происходит ли это именно так? В большинстве случаев, конечно же, нет.

Теоретическая методика формирования тарифов

Каждый отдельный жилой объект полностью уникален. Два, на первый взгляд, идентичных строения не являются таковыми уже после начала их эксплуатации, а иногда и до этого. Люди, обживая дома, скажем так, способны сделать два одинаковых по проекту дома абсолютно разными с точки зрения эксплуатационного состояния.

И речь тут о том, что практически является невозможным, сидя где-то в офисе, без детального анализа состояния каждого отдельного объекта, без дефектных актов, без учета реальных потребностей объекта сформировать оптимальный (достаточный) тариф для содержания здания. Как часто в вашем доме проходит аудит его состояния или проверка пожарной безопасности? Скорее всего, этот аудит проводился при сдаче объекта в эксплуатацию, все остальные возможные проверки чисто ситуативные.

Такой подход не то чтобы не позволяет решить проблемы жилого фонда, он успешно образовывает новые проблемы, которые так или иначе связаны с финансами.  

По итогу стандартный подход теоретического тарифообразования не является эффективным и, конечно, не дает ожидаемых результатов. Тарифы изменяют несистемно, без фактического аудита, а это как минимум глупо.

Если учесть возраст большинства жилых домов - двадцать и более лет, то не сложно понять, что они требуют уже капитальных вложений. Есть, конечно, относительно новые дома, но их доля значительно меньше.

В этой связи только лишь для некоторых объектов установленной ныне платы в 6 грн за квадратный метр, как сейчас, может быть достаточно, но для тысяч домов необходимо и 8, и 10 грн за м². Для ряда объектов, которые в ужасном состоянии, придется платить и 10, и 12, и 15 грн за м², и это может не дать моментального результата.

По моему мнению, очевидно, что такие последствия возможны в том случае, когда что-то работает не так. Методика, которая сейчас используется, в действительности совершенно нам не подходит.   

Стоит честно спросить себя, хватает ли средств, которые мы платим, чтобы содержать наши дома в достойном виде, в безопасном состоянии и в конкурентном поле на рынке недвижимости.  

Структура тарифа

Фактически тариф является производным значением. За его расчетами должны стоять реальные дефектные акты и сметы, которые в общем образуют бюджет для каждого отдельного дома. Самое интересное, конечно, — это из чего состоят данный тариф, его структура.

И с чего же состоит тариф на содержание дома и придомовой территории?

Согласно закону о жилищно-коммунальных услугах, к тарифу относятся следующие сервисы:

- уборка внутридомовых помещений и придомовой территории;

- санитарно-техническое обслуживание;

- обслуживание внутридомовых сетей;

- содержание лифтов + оплата за их электроснабжение;

- освещение мест общего пользования;

- текущий ремонт, вывоз бытовых отходов;

- полив газонов;

- уборка снега и т.д.

Как мы видим, в структуре этого тарифа целая группа услуг. Методика расчета стоимости каждой услуги разная. Стоит обратить внимание, что среди перечня нет административных услуг, и соответственно плата за них не обозначена.  

При этом в большинстве домов отсутствует отдельный тариф за услугу управления объектами. 

Значит ли это, что административные сотрудники управляющих компаний, ответственные за бухгалтерский учет, за управление объектами, не получают зарплату? Конечно, нет. Значит ли это, что тарифы управляющих компаний несколько непрозрачны? Считаю, что да.

И все бы ничего, если бы это не имело прямого отношения к тому, что для содержания штата административных сотрудников, для фактической оплаты их труда деньги частично изымаются из платежей за содержание дома и придомовой территории, то есть из других статей затрат. Это чревато тем, что ряд услуг финансируется недостаточно и соответственно предоставляется некачественно. То есть мало того, что тарифы не актуальны, так они еще и не в полном объеме покрывают рассчитанный объем услуги.

Нельзя упустить также тот факт, что в домах есть жители, которым предоставляются льготы и субсидии. Которые в свою очередь должны компенсироваться государством, что происходит со значительным опозданием и формирует дефицит средств для выполнения работ. Такой дефицит, естественно, не запланирован тарифом. Потому что в теории все должно работать четко, а на практике работает как обычно.

Трата денежных средств

Есть и другая сторона медали. Тариф может быть достаточным, но тратят деньги как попало. Кто распределяет деньги? Если вы по-прежнему под управлением коммунальной управляющей компании, то делает это администрация управляющей компании. И что самое интересное, не всегда доля трат на содержание вашего дома равна доле поступлений от абонентов вашего дома. Что бы это могло значить? Это значит, что вы можете банально содержать соседний дом. Уверяю, такое происходит регулярно.

УК как балансодержатель и управитель в одном лице является распорядителем всех денежных средств, поступивших от абонентов, соответственно при необходимости может спокойно сделать и за ваши деньги ремонт крыши в соседнем доме, потому что в соседнем доме есть те, кто систематически ходит и жалуется, кто постоянно держит в тонусе сотрудников УК, и потому, несмотря на то, какая платежная дисциплина в том доме, им могут реализовать все что угодно, потому что они настойчивы и не упустят своего еще и за чей-то счет. Справедливо ли это? Нет, конечно. Есть ли в этом нарушение? Естественно. Был ли кто-то наказан? Третий риторический вопрос в статье.

Коммунальная монополия и отсутствие конкуренции

Почему все так некачественно и почему не найти справедливости в такой серьезной теме?

Все банально: нет подлинного рынка управляющих компаний. Они либо коммунальные, либо частные, но созданы застройщиками под управление собственными строениями. Портфель вторых не сравнится с объемами объектов в управлении коммунальных монстров.

Поэтому, если ваш дом обслуживается коммунальной управляющей компанией, то, скорее всего, ваш дом — один из десятков или сотен объектов в ее управлении, которые достались ей в наследство от еще более старых коммунальных предшественников без каких-либо конкурсов. Если частной, то он был ей передан после застройки самого объекта.

О чем это говорит?

Львиная доля УК не боролась за клиента и не имеет представления о том, что такое работа с клиентом, что значит его удержание, работа с возражениями, и тем более не представляет себе, что такое качество сервиса и насколько это имеет значение в условиях рынка. Но рынка нет, его предстоит только создать, в противном случае все останется как есть.

Смогут ли частные УК побороться за клиента, фактически отбирая его у коммунальных компаний? Думаю, что смогут, но для этого город должен провести конкурс, это один из вариантов исправления ситуации, но он не единственный.

Что с этим всем делать?

Создавать ОСМД. Быть может, это не идеальный вариант, но лучше еще никто и ничего не придумал.

В ОСМД вы сможете:

- устанавливать оптимальный размер тарифа (взноса) на содержание дома собственного имущества;

- контролировать траты денежных средств по каждой статье затрат или даже войти в правление и непосредственно принимать участие в управлении объектом;

- сдавать в аренду площадь и получать дополнительный доход;

- оформить землю под домом и монетизировать ее;

- нанять УК по контракту и установить свои правила сервиса;

- участвовать в различных городских программах и многое другое.

Многие из тех, кто создал ОСМД, давно ощутили все преимущества этого инструмента, сумев реализовать множество необходимых проектов для улучшения качества жизни во многоквартирных домах. Кстати, объекты, которые создали ОСМД ранее и оптимально регулировали свои финансы, на сегодняшний день значительно дешевле в обслуживании, чем дома, которые были и есть в управлении коммунальных управляющих компаний.

По факту, чем дольше мы созреваем к созданию ОСМД, тем дороже нам будет обходиться обслуживание нашего дома.

И это, пожалуй, главная причина того, почему киевляне платят за содержание объектов больше, но качество услуг остается на прежнем уровне, который как желал, так и оставляет желать лучшего.

Олег Соколов

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>