banner banner banner

Смогут ли арендаторы получить приоритетное право на выкуп земли после введения рынка?

Смогут ли арендаторы получить приоритетное право на выкуп земли после введения рынка?
Из открытых источников

Эллина Юрченко

Эксперт по земельным вопросам УКАБ

Оригинал на сайте AgroPortal

Важной составляющей открытия рынка сельскохозяйственных земель является защита и обеспечение прав как собственников земель, так и землепользователей. Прежде всего землепользователи заинтересованы в неприкасаемости их прав пользования землями на срок действия договоров аренды, субаренды, эмфитевзиса, а также возможности приобрести те земли, которые они обрабатывают и в которые вкладывают финансовые ресурсы.

Положениями законопроекта № 2178-10 об обороте сельскохозяйственных земель в редакции ко второму чтению уже ограничен круг субъектов права собственности на с/х земли. То есть не все нынешние землепользователи смогут приобрести обрабатываемые земли, это ставит под угрозу их дальнейшее ведение сельскохозяйственной деятельности, а также будет иметь негативные последствия и для экономики Украины.

Но даже те землепользователи, которые включены в перечень субъектов права собственности на с/х земли, не имеют гарантий в выкупе тех земельных участков, которые они обрабатывают.

Ведь в законопроектах, которые будут внедрять рынок земли, отсутствуют четкий механизм и процедура реализации преимущественного права на приобретение земельных участков, и даже больше - не определено, кто имеет такое право.

Согласно действующим положениям Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины и Закона Украины "Об аренде земли", преимущественное право покупки земельных участков с/х назначения имеют: а) граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка; б) органы местного самоуправления; в) совладелец земельного участка; г) арендаторы, которые в соответствии с законом могут иметь в собственности арендованные земельные участки.

Новости по теме



Механизмы реализации этих прав в законодательстве не прописаны - существуют только общие нормы о реализации преимущественных прав на приобретение арендуемых земель арендаторами и недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, его совладельцами.

Законодательством предусмотрено, что преимущественное право на приобретение в собственность земельных участков имеет арендатор при следующих условиях:

а) владелец намерен продать земельный участок;

б) арендатор может иметь в собственности арендованный земельный участок;

в) арендатор платит цену, по которой продается земельный участок, а в случае продажи на аукционе - делает предложение, которое является равным наибольшему из предложенных участниками аукциона.

В случае когда арендодатель решил продавать земельный участок, он обязан сообщить в письменной форме арендатору о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается. Но не уточняется, в какой форме и срок должно быть такое сообщение, какой срок имеет арендатор для предоставления ответа и в какой форме он должен быть.

Пока отсутствует четкая процедура реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых земельных участков. Некоторые ее уточнения предлагаются в положениях законопроектов № 2178-10 и 2194, которые вводят рынок с/х земель и дерегулируют земельные отношения:

- уведомление арендодателя о продаже должно быть в письменной форме ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;

- срок для ответа арендатора должен быть не менее 14 дней;

- организатор земельных торгов обязан письменно уведомить о проведении торгов субъекта преимущественного права на покупку земли не позднее чем за 30 календарных дней до проведения торгов;

- в случае если субъект, который имеет преимущественное право на покупку земельного участка, решил воспользоваться таким правом, он сообщает об этом аукционисту сразу после окончания торгов, права и обязанности победителя переходят к такому субъекту;

- в случае нарушения преимущественного права покупки арендатора, он может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя, а также должен внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель;

- преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано другому лицу, о чем субъект преимущественного права должен письменно уведомить собственника земельного участка.

К сожалению, эти положения также не раскрывают комплексно институт преимущественного приобретения права собственности на земельные участки. В законопроектах не определен четкий и исчерпывающий перечень субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков.

Закреплены лишь некоторые положения реализации преимущественного права арендаторов на приобретение земельных участков, но не учтено, что такие земельные участки могут быть в пользовании и на праве эмфитевзиса, постоянного пользования. Отсутствуют также достаточные гарантии реализации землепользователями своего преимущественного права на приобретение земель.

Новости по теме

Учитывая изложенное в законопроектах № 2178-10, 2194, 2195, ко второму чтению необходимо учесть следующие положения:

1. Четкое и исчерпывающее определение круга субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков в собственность. Нужно учесть, что земельные участки могут находиться в пользовании и на праве эмфитевзиса, и постоянного пользования, а потому субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков следует определять как землепользователей, а не арендаторов. Землепользователь может передать такое право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земельного участка.

2. Срок в 14 дней для предоставления ответа арендатором о приобретении земельного участка или об отказе от своего преимущественного права на его приобретение слишком сжатый для принятия решения и предоставления обоснованного ответа. Зато действующее законодательство предоставляет одномесячный срок для реализации своего преимущественного права на приобретение доли недвижимого имущества его совладельцам. Будет справедливым одномесячный срок установить и для арендаторов, и других субъектов преимущественного права.

3. В случае продажи земельного участка на торгах, в объявлении о проведении торгов нужно публиковать не только информацию о лице, которое имеет преимущественное право на покупку земельного участка, но и документальное подтверждение об уведомлении такого лица о продаже земельного участка.

4. Определить процедуру передачи субъектом своего преимущественного права на приобретение земельного участка другим лицам. Предусмотреть регистрацию в Государственном реестре прав на недвижимое имущество такого права за заявлением субъекта права.

Учет указанных положений в земельном законодательстве предоставит больше гарантий землепользователям в реализации преимущественных прав на приобретение земельных участков, которые они обрабатывают, обеспечит прозрачность земельных торгов и уменьшит риски нотариусов при удостоверении сделок при купле-продаже сельскохозяйственных земель.

Эллина Юрченко

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>