banner banner banner

Украинцев ждет процесс обезземеливания

Украинцев ждет процесс обезземеливания
Из открытых источников

Алексей Кущ

экономист

Земля является уникальным активом. И не только потому, что выпуск "новой земли", в отличие от смартфонов (с которыми так любят сравнивать земельные паи "новые лица"), равняется нулю. Это еще и так называемая вечная рента. Подобных активов в мире не так много.

Любой финансовый инструмент имеет срок обращения, даже недвижимость – не вечна, так как здания стареют и приходят в негодность. Единственный актив, который защищен от инфляции, девальвации, кражи и который одновременно приносит постоянный рентный доход – это качественная земля сельскохозяйственного назначения, особенно в стране с умеренным климатом, без суровых зим и летних засух.

Мировая финансовая система медленно, но уверенно погружается в омут отрицательных процентных ставок, когда не заемщики платят за кредит, а банки. И когда не вкладчики получают доход от размещения депозитов, а финансовые учреждения берут плату с клиентов за сохранность безналичных средств. Правда есть еще фондовый рынок, например, индекс Dow Jones за время президентства Трампа вырос на 28,5%, о чем американский президент не преминул упомянуть во время своей речи в Конгрессе США.

Но спекуляции с ценными бумагами – это прерогатива инвестиционных и хедж-фондов. Те же пенсионные фонды могут зарабатывать на фондовых ралли лишь часть своего дохода – им нужны консервативные, "вечные инструменты". Таких активов в мире всегда было не так уж и много: золото, государственные облигации.

Новости по теме



Капитализация этих рынков ограничена, а доходность американских казначейских обязательств сократилась до 1,5%. Украина – это единственный рынок в Европе, где еще есть "целина" в виде рынка земли сельскохозяйственного назначения.

Примерно 17 млн га, которые находятся в пользовании крупных аграрных компаний и фермерских хозяйств, и до 10 млн га государственной пашни. Суммарная капитализация такого рынка может составить до 30 млрд долларов на момент "открытия" и существенно выше на этапе "разогрева". Конечно, не вся земля станет объектом купли-продажи, но в любом случае речь идет о миллиардах долларов.

Если взять среднюю ставку аренды на уровне 5%, это значит, что владелец земли получает регулярную ренту с уровнем аналогичной доходности. Для западных инвесторов пять процентов, обеспеченных надежным активом, – это "космос". Кроме прочего, такая ставка земельной ренты говорит о том, что за двадцать лет инвестор вернет потраченные средства и дальше будет получать уже чистый доход.

Идеальная схема для иностранных банков и зарубежных пенсионных фондов: продолжительность жизни в западном мире растет, и пенсионерам нужно обеспечивать активный отдых в виде тайского массажа, круизов по Карибам и африканского сафари. А для этого пенсионным фондам нужны высокодоходные и при этом надежные активы.

Сейчас аграрный потенциал страны и земельная рента работают на интересы общества: с одной стороны, аренда стала источником конкурентоспособности и роста наших аграрных товаропроизводителей: они не отвлекали оборотные средства на выкуп земли и вкладывали деньги в обновление технологий и оборудования, то есть занимались капитальными инвестициями, а не обслуживанием земельной ипотеки, тем более что государство особо не помогает им ни с инвестициями, ни с ипотекой.

С другой стороны – земельная рента оставалась у собственников земли, то есть внутри страны, повышая внутренний платежеспособный спрос, увеличивая доходы населения и его накопления. В случае скупки земель транснациональными финансовыми корпорациями, земельная рента будет вымываться из страны, ухудшая платежный баланс и оказывая девальвационное давление на гривну, ведь земельная рента будет конвертироваться в валюту и репатриироваться из Украины.

И наши аграрии, вместо того чтобы работать в интересах своих же сограждан, будут аккумулировать плату за землю в пользу пенсионеров из далеко не бедных стран. 

А теперь о том, как иностранные банки будут "вмонтированы" в украинский рынок земли. В соответствие с законопроектом № 2178-10, который поступил ко второму чтению почти в "ночь перед Рождеством" 3 января 2020-го, в статью 130 Земельного кодекса были внесены, кроме прочих, следующие изменения:

1. "Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале… юридических лиц (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения…".

2. "Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников, но не более десяти тысяч гектаров…".

3. "Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности".

Простыми словами, иностранный банк может выдать кредит, взять землю в залог, забрать ее в случае непогашения займа и владеть ею в течение двухлетнего срока. Но при этом закон не устанавливает абсолютно никаких механизмов контроля за соблюдением банками требований относительно продажи земельных участков, полученных в результате обращения взыскания на предмет залога, в течение двух лет.

Более того, не определен уполномоченный государством орган для такого контроля: НБУ, Госгеокадастр или Министерство экономики? Также не определены бюджетные источники для выплаты банкам компенсации в случае нарушения ими "правила двух лет" и принудительного изъятия у них земли, а это могут быть миллиарды гривен.

А ведь без компенсации забрать землю по истечении двух лет у банков никто не позволит – их владельцы выиграют любые международные суды против Украины. Законопроект не устанавливает и набор штрафных санкций за нарушение банками максимального срока продажи земли – видимо, уже сейчас закладывается возможность того, что нарушения будут массовыми.

Рассмотрим несколько возможных схем. 

Схема № 1. Целью банка является владение землей и получение рентного дохода. Кредитный договор может быть заключен на достаточно длительный срок с выплатой тела задолженности и процентов в конце срока. При этом в соглашении оговаривается, что кредитор может удовлетворить свои требования исключительно в рамках существующего залога, без какого-либо дополнительного взыскания с заемщика.

Новости по теме

Если стоимость залогового имущества значительно ниже накопившихся финансовых требований – банк просто несет убытки. По условиям соглашения, банк получает разрешение заемщика на пользование земельным участком, в том числе – на сдачу его в аренду третьим лицам. К концу срока кредитного соглашения требования банка в разы превышают рыночную стоимость земли, и у заемщика нет ни малейших стимулов забирать ее обратно.   

Схема № 2. Банк планирует перепродать землю. Для этого он устанавливает ежемесячную уплату тела кредита и процентов: так как кредит никто не погашает, кредитор получает право для начисления штрафных санкций в виде пени. Здесь есть несколько ограничений.

Задача банка – с помощью процентов и пени существенно увеличить балансовую стоимость задолженности заемщика, обеспеченную залогом земли. Можно прогнозировать, что в течение года сумму задолженности с учетом всех штрафных санкций и процентов можно будет удвоить. То есть банк, оформив на себя земельный участок, будет искать покупателя по цене, в два раза превышающей рыночную.

И у него, по сути, есть только два варианта: либо никто не купит, либо купят "свои". Заставить банк продать землю по цене ниже балансовой оценки задолженности по кредиту никто не сможет, тут все суды, в том числе и международные, встанут на их защиту.

Стоит отметить, что подобный схематоз связан с существенным ростом кредитных рисков и декапитализацией банка, то есть его смогут позволить себе лишь финансовые учреждения с высоким уровнем капитализации, то есть именно иностранные банки, а не украинские или государственные.

Если бы законодатели ставили перед собой цель запустить в Украине доступную земельную ипотеку, а не создать механизм гибридной концентрации земельных паев в руках иностранных банков, они бы просто запретили последним владеть землей и использовать ее, предоставив им лишь право на продажу залога в виде земельного участка через электронную торговую площадку Министерства юстиции.

И не в течение двух лет, а не позднее 90 дней с даты обращения взыскания на предмет залога в случае непогашения кредита/части и/или процентов по нему. Но "слуги народа" специально сделали оговорку "по Фрейду" относительно того, что банки будут приобретать "право собственности" на землю. При этом концентрация земель в руках одного банка на правах собственности никак не ограничивается.

Эфемерное правило "двух лет" не стоит даже бумаги, на которой будет напечатан этот примитивный "декрет о земле", вот только на этот раз землю "дадут" иностранным банкам, а вот украинских крестьян ждет процесс обезземеливания, как это и произошло в свое время с предками нынешних обитателей бразильских фавел. Вот только в Бразилии тепло, и в фавелах нет коммунальных услуг и "гарантированной сезонной цены на газ", которая на деле оказывается выше рыночной. 

Кроме того, обещанные нынешним правительством механизмы компенсации процентной ставки со стороны государства в контексте долгосрочной земельной ипотеки выглядят как сыр в мышеловке. Никто не гарантирует фермерам, что эта компенсация будет выплачиваться в течение 10-20 лет, государство не является участником кредитного договора и в любой момент может прекратить выплату компенсации по процентам, как это ранее делало по жилищным кредитам для молодых семей.

И тогда фермер останется один на один с банком и будет вынужден выплачивать рыночную процентную ставку, а это путь к кредитному дефолту и потере им обрабатываемой земли, которую он предоставит в залог.

В свое время в Украине активно обсуждалась модель открытия рынка земли при участии государственного земельного банка. Видать, идея понравилась за рубежом, поэтому земельных банков будет несколько, и они будут иностранными, что вполне логично, учитывая уровень суверенитета нынешней власти.

Потуги Порошенко изображать из себя "хозяина" страны на фоне внешнего управления выглядели комично и были похожи на разрыв шаблона. Сейчас и форма, и содержание вошли в состояние полной гармонии, как слияние инь и ян, когда внешний ян регулярно "инит" по полной программе внутреннюю инь, формально управляющую страной.

Концепция нынешней власти вполне понятна: никто не должен мешать любителям девушек с пониженной социальной ответственностью, насильникам-педофилам и прочим пока не раскрытым персонажам "плавить" украинскую землю. А если кто против, то он "миньон Путина", и мы будет его п…ть. Ведь время нормальных людей во власти, похоже, в прошлом. В лучшем случае нормальным разрешат отправиться "отдыхать в Трускавец"…

Алексей Кущ

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>