Арендное жилье: Как можно решить проблему с очередями на бесплатные квартиры

Несмотря на то, что многие украинские города напоминают большие стройки, жилищная проблема в стране остается острой. Действующие госпрограммы доступного жилья хоть и есть, но никакого существенного влияния на обеспечение нуждающихся в жилье они не оказывают. За действиями властей прослеживается констатация только одного факта – бесплатного жилья для всех больше не будет

Арендное жилье: Как можно решить проблему с очередями на бесплатные квартиры
Фото из открытых источников

Юрий Григоренко

Журналист

Несмотря на то, что многие украинские города напоминают большие стройки, жилищная проблема в стране остается острой. Действующие госпрограммы доступного жилья хоть и есть, но никакого существенного влияния на обеспечение нуждающихся в жилье они не оказывают. За действиями властей прослеживается констатация только одного факта – бесплатного жилья для всех больше не будет

Очередь на жилье в Украине превышает 650 тыс. человек. Это последние доступные данные, поскольку с 2015 года Госстат такую информацию не собирает. Поэтому точно сказать, сколько украинцев сейчас нуждаются в жилье, не может никто. К этой цифре можно добавить очередь военных и вынужденных переселенцев, которые предпочитают сами решать свои жилищные вопросы, не надеясь на государство.

Власти пытаются по принципу тришкиного кафтана что-то строить для военных, что-то выделять для переселенцев и бойцов АТО, но эти финансовые "крохи" не могут решить проблемы. Так, в октябре Петр Порошенко подписал закон по обеспечению права постановки на социальный квартирный учет переселенцев (их 1,5 млн человек), т.е. все в ту же квартирную очередь, становиться в которую практически не имеет смысла из-за ее "обездвиженности".

Новости по теме

Со своей стороны Минрегион готовит законопроект, который призван урегулировать рынок аренды жилья. Текст законопроекта планировали представить для обсуждения к октябрю текущего года, но, когда появится его финальная версия, в министерстве пока сами не знают.

Одним из главных новшеств законопроекта станет создание фонда арендных домов, которые полностью или частично будут сдаваться в аренду. Такими домами могут стать после реконструкции любые типы домов, т.е. не только новостройки (например, хрущевки и т.п.).  

Заказчиками таких домов могут быть госорганы и местные власти, а также частные компании. Минрегион оценивает потребность в арендном жилье примерно в 1 млн квартир, где арендная плата будет по ценам на 30-40% ниже рыночных. В ведомстве уверены, что документ будет способствовать ликвидации очереди на квартиры, стимулировать жилищное строительство в стране, а сегмент доходных домов станет интересен для частных застройщиков.

Сегмент арендных (доходных) домов практически не развит в Украине (были заявлены несколько подобных проектов, где в итоге квартиры стали продавать, а не сдавать в аренду, как планировалось изначально), хотя в истории Киева было время, когда в центре, на месте нынешних квартир и офисов в дореволюционных домах, размещались именно дома с арендуемыми квартирами.

Новости по теме

Следует отметить, что в развитых странах этот сегмент недвижимости преобладает: в многоквартирных домах многих европейских городов 50-90% жилого фонда относятся к арендуемому жилью. Для тамошних жителей такая ситуация – норма, и они могут до конца жизни проживать в арендуемом жилье, тогда как у украинцев стремление иметь собственную квартиру – розовая мечта всей жизни.

С появлением арендных домов можно было бы существенно решить проблему низкой обеспеченности жильем населения. Поэтому для развития данного кластера рынка органы власти могли бы проявить инициативу и свою заинтересованность в нем путем "пряников": освобождения застройщиков от паевого взноса в развитие инфраструктуры, частичного финансирования за счет госпрограмм, предоставления преференций по налогообложению, бесплатного присоединения к инженерным сетям и выделения земли под строительство и т.д.

"Почему именно государство может быть заинтересовано в появлении доходных домов? На сегодня оно обеспечивает (хотя это громко сказано) госслужащих такими видами жилья, как общежития, и выделяет квартиры определенным категориям граждан. В то же время, если бы, например, госструктуры заключали долгосрочные договора аренды квартир в доходных домах с оплатой за 2-3 года вперед, это могло бы, с одной стороны, заинтересовать застройщиков, а с другой, позволило бы получить сравнительно недорогой фонд служебного жилья для госслужащих. При этом государство может поэтапно получать полный/частичный возврат оплаченных арендных платежей от госслужащего. А госслужащему дают жилье для временного проживания значительно ниже рыночной стоимости аренды. Также доходные дома могли бы заинтересовать крупных корпоративных клиентов (предоставление сотрудникам жилья для проживания сильно снижает текучесть кадров)", – рассказывает Валерий Прохно, директор по продажам ООО "Domira Development".

"Доходные" проблемы

Принятие законодательных актов и различных госпрограмм имеет одну особенность – отсутствие твердых гарантий финансирования. Точнее на бумаге они чаще всего есть, но по факту бюджет "не резиновый" и на всех его не хватает.

Новости по теме

Проблема запуска программы строительства доходных домов также состоит в необходимости достаточно больших капиталовложений. Рассчитывать в текущих условиях на государственный или местные бюджеты нет никакого смысла: там нет необходимых средств. За бюджетные средства можно построить с целью пиара пилотный дом, заселить туда 100-200 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но на этом весь процесс если не умрет, то застопорится. Пример – программа "Доступное жилье", на которую выделили всего 100 млн грн (просили 1 млрд грн) в текущем году, а в 2015-2016 годах вообще не финансировали. Есть еще финансирование из местных бюджетов (в 2017 году – 171 млн, в 2018 году – 235 млн), но и они не делают погоды.

Как следствие, рассчитывать на запуск программы доходных домов с миллиардными инвестициями можно только с привлечением частных средств, а не госбюджета. То есть государство может создать условия, чтобы такие инвестиции были интересны частным застройщикам. Первично нужно изменить законодательство, в частности принять новый Жилищный кодекс вместо действующего документа еще времен СССР. Да и в целом нужно привести нормативную базу в соответствие с реалиями рынка недвижимости, а это множество действующих законов.

"Не секрет, что рынок аренды в Украине находится в тени, и одним из условий для появления в будущем доходных домов являются законодательные изменения, которые предоставят преференции владельцам данных домов. Без таких изменений появление доходных домов маловероятно", – говорит Валерий Прохно.

В настоящее время у частных застройщиков и девелоперов никакого интереса к доходным домам нет, и в ближайшей перспективе он по вполне объективным причинам не появится. Главными причинами такой ситуации являются необходимость инвестирования значительных собственных средств на стадии строительства и длительный срок окупаемости (минимум 10-12 лет).

"Сегмент доходных домов не освоен ни киевскими, ни пригородными застройщиками. Одной из главных причин является то, в 90% случаев застройщики возводят свои проекты на арендуемых участках, и после ввода в эксплуатацию новостройки поступают на баланс города. Кроме того, срок окупаемости доходного дома во много раз дольше, чем любой новостройки. Это долгосрочная инвестиция, а застройщики ориентированы преимущественно на относительно быструю прибыль. Также на плечи застройщика ляжет функция поиска квартиросъемщиков и профессиональных управляющих компаний, которые могли бы эффективно управлять доходными домами, которых практически нет", – отмечает эксперт рынка недвижимости, пожелавший сохранить анонимность. 

Есть ли перспективы?

Безусловно, если доходные дома успешно существуют в других странах, то со временем украинский рынок недвижимости дойдет до того, что первые попытки его развития будут и у нас, но это дело не ближайшей перспективы. Для этого необходимо, чтобы спрос на такое арендованное жилье достиг критической массы. Потребитель вынудит застройщиков запускать такие проекты.

Новости по теме

"Я думаю, что время доходных домов в Украине еще не пришло и в течение ближайших 4-5 лет ожидать появления многоквартирных домов данного типа (в их классическом понимании) не стоит. Для появления таких домов государство и застройщики должны пройти определенный путь", – подчеркивает Валерий Прохно.

Следует отметить, что в случае предоставления значительных преференций застройщикам те уже смогут оценивать свою выгоду участия в развитии сегмента арендных домов. Более предпочтительной и менее затратной является реконструкция старых домов. Но и тут есть загвоздка – длительный срок окупаемости, поэтому застройщикам будет выгодна только реконструкция старого жилья в элитные квартиры с высокой арендной платой. Впрочем, это автоматически нивелирует ценность идеи арендных домов как доступного решения для многих слоев населения.

По словам Константина Олейника, заместителя директора департамента стратегического консалтинга компании UTG, для реализации концепции доходных домов у государства есть целый ряд инструментов – международные кредиты под госгарантии, привлечение денежных средств со стороны населения, облигации, сотрудничество с компаниями-застройщиками и др. Вопрос финансирования является вторичным относительно общей возможности функционирования арендного жилья.

С другой стороны, уже сейчас в некоторых новостройках (с преимущественно однокомнатными квартирами), расположенных возле делового центра и далеко от станций метрополитена, доля квартир, которые приобретают для сдачи в аренду, достигает 15-20%. "Это своего рода индикатор, который показывает потенциал для развития доходных домов. При этом потенциал есть не только у Киева. Иногда в близлежащем пригороде период окупаемости квартиры, приобретаемой на стадии строительства под сдачу в аренду, значительно ниже, чем в Киеве. Стоимость аренды там практически такая же, как и в новостройках ближайших спальных районов, при том что стоимость приобретения значительно ниже", – резюмирует Валерий Прохно.

Юрий Григоренко

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>