Квартира на "вторичке": Плюсы, минусы и юридические нюансы выбора

Квартиры на вторичном рынке привлекают покупателей меньшими рисками по сравнению с приобретением жилья в новостройке, отсутствием необходимости два года ждать заселения, а также развитым уровнем инфраструктуры. "Заезжай и живи" – главный принцип "вторички", но минусов у этого типа жилья также хватает, как и рисков

Квартира на "вторичке": Плюсы, минусы и юридические нюансы выбора
Фото из открытых источников

Юрий Григоренко

Журналист

Квартиры на вторичном рынке привлекают покупателей меньшими рисками по сравнению с приобретением жилья в новостройке, отсутствием необходимости два года ждать заселения, а также развитым уровнем инфраструктуры. "Заезжай и живи" – главный принцип "вторички", но минусов у этого типа жилья также хватает, как и рисков

На ценообразование жилья на вторичном рынке в разной степени влияют множество факторов, среди которых – месторасположение, состояние квартиры и домовых коммуникаций, уровень развития инфраструктуры и т. д. Выбор такого жилья огромен, ведь в его перечне и "убитые" "хрущевки", и "сталинки", и "панельки", и даже то новое, что ввели в эксплуатацию 5 лет назад, – уже "вторичка".  

Новости по теме

Плюсы обжитого жилья

Главное преимущество "вторички" состоит в том, что приобретение квартиры с документами значительно снижает риски мошенничества (но полностью не нивелирует оные), а также то, что обычно не нужно ждать заселения: права пользования жильем возникает в момент покупки и регистрации у нотариуса.

Во многом преимущества "вторички" зависят от месторасположения жилья и наличествующей инфраструктуры. Как бы кто не относился к наследию СССР, но в те времена застройка не носила хаотический характер, а сами жилые районы, как правило, располагают развитой инфраструктурой (магазины, детсады, школы, детские и спортивные площадки) в силу своей обжитости на протяжении уже многих лет. Это важное преимущество многих спальных массивов.

"В тех микрорайонах, которые застраивались с конца 70-х, например, Оболонь, Виноградарь, Русановка, начало Троещины и другие – развитая инфраструктура общественного транспорта, наличие главных автомагистралей района и в общем нагрузка автотранспортом значительно ниже, нежели вокруг высотных новостроек Харьковского района или тех ЖК, что находятся на границе столицы", – поясняет Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL.

Эксперт отмечает и другие важные преимущества "вторички".

  • Преобладающе умеренное количество жильцов в зоне застройки, спланированные междворовые пространства, наличие зеленых насаждений, мест отдыха и детских площадок.
  • Умеренно-комфортное расстояние до ближайших домов.
  • Наличие как ночных, так и дневных мест парковки автомобилей в пешеходной доступности от дома. Есть возможность парковки, если не у себя во дворе, то на общей охраняемой парковке.
  • Во многих кирпичных домах (тех, которые считались с квартирами "улучшенной планировки") намного качественнее звукоизоляция в квартирах и теплопроводность внешних стен по сравнению со многими новыми домами.
  • Возможность получения предварительной информации о статусе соседей и их образе жизни.
  • Возможность покупки квартиры с готовым ремонтом в состоянии "заезжай и живи".

Потенциальный покупатель квартиры на "вторичке" обладает куда большим выбором вариантов приобретения жилья, чем в случае с новостройками, т.е. может учитывать большее количество факторов и своих предпочтений (транспортная доступность, социальная инфраструктура и др.).

Новости по теме

Недостатки "вторички"

По понятным причинам, список недостатков вторичного жилья также весьма внушителен. Старое жилье априори предполагает наличие устаревших инженерных сетей и коммуникаций, внутри- и околодомовой инфраструктуры, а также зачастую невозможность перепланировки. Обновление, ремонт и поддержание в рабочем состоянии домовых коммуникаций влетит в дополнительную "копейку" (если квартира продается без ремонта). Именно поэтому в таких домах создание ОСББ – огромная проблема, т. к. чаще всего большая социальная неоднородность жильцов, многие из которых не могут и/или не хотят платить за приведение в порядок старых сетей и коммуникаций, т. е. возможность экономии на коммунальных платежах отсутствует как понятие.

"Электросети в старом жилом фонде не предназначены для современного комплекта бытовых электроприборов. У таких домов ограниченный срок эксплуатации домов, а множество из них уже исчерпали свой эксплуатационный ресурс. Также можно отметить невозможность установки индивидуальных систем отопления за исключением верхних этажей и только в домах с наличием газа. При этом при проведении ремонтно-отделочных работ необходимо провести замену труб и коммуникаций. Кроме того, панельные дома не предназначены для перепланировок – отсутствует возможность изменить внутреннее пространство квартир. Как следствие всего вышесказанного – повышенный риск получения урона по причине неисправности коммуникаций и устаревших систем, находящихся в плохом техническом состоянии", – отмечает Олег Приходько. 

Со своей стороны руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник выделяет и другие недостатки "вторички".

  • Вероятность неблагоприятного окружения (соседи с вредными привычками, злоупотребляющие алкогольными напитками или принимающие наркотики).
  • Отсутствие консьержа / низкий уровень безопасности – вероятность присутствия в подъездах лиц без определенного места жительства, доступность для криминального элемента.
  • Неоднородная социальная среда.

Кроме того, среди негативов старого жилья Олег Приходько выделяет отсутствие каких-либо условий для инвалидов (нет пандусов), узкие домовые входные двери, а также существенное удешевление жилья в низшем ценовом сегменте.

Ну и, наверное, основной минус "вторички" (в тандеме с изношенностью сетей и коммуникаций) – высокие цены. Потенциальный покупатель за аналогичную квартиру на вторичном рынке заплатит процентов на 20-30% и выше, чем в новостройке. И эту сумму необходимо внести сразу, т. к. банковское ипотечное кредитование сейчас практически не работает.

Юридический аспект

Несмотря на то, что юридические риски на "вторичке" существенно ниже, чем при покупке квартиры в новостройке на стадии "котлована", но и тут могут возникнуть "вопросы". Покупатель имеет возможность проверить правоустанавливающие документы и историю недвижимости. Однако все равно не стоит расслабляться.

"Обращать внимание стоит на все – на личность самого продавца, документы на право собственности, историю имущества и регистрацию прав в установленном порядке. Право собственности, возникшее до 2010 года, может не иметь так называемого электронного следа, поскольку раньше регистрацией занимались БТИ и выдавалось бумажное свидетельство. Лучше самостоятельно проводить проверку таких документов, так как нельзя быть уверенным, что архивные справки или иные документы на имущество старого образца не подделаны мошенниками", – говорит адвокат Ольга Додух.

Новости по теме

Проверьте, не является ли продавец должником в исполнительном производстве и не имеет ли открытых судебных дел о взыскании с него суммы денег. В дальнейшем сделка между вами может быть признана недействительной, так как в отдельных случаях можно признать, что она совершалась продавцом с целью уклонения от оплаты своих финансовых обязательств.

Если сделку совершает представитель, проверьте его полномочия, их объем и не отозвана ли доверенность.

Далее проверяем, на каком основании у продавца возникло право собственности и не предшествовали ли такому праву несколько сделок подряд. Покупателя должна насторожить ситуация, когда с имуществом совершили несколько сделок подряд за короткий промежуток времени.

Как отмечает Ольга Додух, детального изучения требует право продавца, если оно возникло на основании решения суда. В этом случае стоит проверить, когда и каким судом вынесено решение суда, есть ли такое решение в Едином реестре судебных решений, нет ли рисков обжалования третьими лицами, каков был предмет спора. Случаи подделки решений судов с неподконтрольных территорий происходили неоднократно, и риск попасть на мошенников существует до сих пор. Сюрпризом может оказаться и обжалование решения суда через длительное время третьим лицом, которое также претендует на имущество. Поэтому изучение истории возникновения права собственности на основании судебного решения стоит поручить специалистам.

"Скрупулезно проверяем и право, возникшее в порядке принятия наследства по закону. На каком-то этапе могут возникнуть другие наследники, претендующие на имущество.

Обращаем внимание и на семейное положение продавца. Причем не только на нынешнее. Имущество, приобретенное в браке, за исключением приватизированного, подаренного или полученного по наследству, по общему правилу является совместным. Но и тут есть исключения. Например, если это был подарок на свадьбу, такое имущество может быть признано совместным. Поэтому даже если брак расторгнут, при отсутствии договора супругов или решения суда о разделе имущества продавец не может без нотариального согласия второго супруга заключать договоры в отношении имущества, приобретенного во время брака", – рассказывает Ольга Додух.

Внимание заслуживают и прописанные лица, особенно несовершеннолетние дети. Без разрешения органа опеки и попечительства или решения суда проводить любые сделки по продаже, мене, дарению или передаче в залог жилья запрещено.

В случае если квартиру вы приобретаете у юридического лица, изучите историю получения компанией прав на эту квартиру. Мошенники могут использовать схему, при которой по незаконным документам квартира вносится в уставной капитал компании и потом становится ее собственностью. До сих пор правоохранительные органы раскрывают схемы, когда в уставной капитал компании вносилось имущество уже умерших людей и потом перепродавалось. Если вы покупаете квартиру у юридического лица, просите у компании все документы, связанные с предыдущим собственником и его правом собственности, и принятым решением о внесении квартиры в уставной капитал компании.

По словам адвоката, любые предварительные договоренности по приобретению недвижимости оформляются также нотариально. В таком предварительном договоре стоит прописать сумму задатка, особенно если невозможность заключить основной договор связана с необходимостью со стороны продавца в определенный срок совершить формальности, без которых заключение основного договора невозможно. В случае если продавец не выполнит свои обязательства, он обязан будет вернуть двойную сумму задатка покупателю.

"Никогда не соглашайтесь на большую сумму задатка по предварительному соглашению. Даже санкция в двойном размере от суммы задатка за нарушение договоренностей не обезопасит вас, если продавец не захочет добровольно выполнять обязательства или изначально имел намерение вас обмануть. А судиться в нашей стране дело долгое, хлопотное и затратное", – напоминает Ольга Додух.

Самостоятельно проверьте наличие задолженности по оплате коммунальных услуг, чтобы потом такие долги не стали сюрпризом. Изучите техническую документацию. И хотя сегодня перепланировка помещений без вмешательства в несущие конструкции не требует дополнительного согласования, покупая квартиру, вы не можете быть уверенным, что продавец или предыдущий собственник не вносил коррективы в несущие конструкции помещения.

"Не занижайте цену в договоре. Если в дальнейшем договор будет обжалован или расторгнут, продавец вам должен будет вернуть ровно ту сумму, которая указана в договоре. Расписки о получении денег с отсылкой на ваш договор далеко не всегда смогут помочь отсудить деньги у продавца, даже если вы потом обратитесь за помощью к адвокату. Уделяйте внимание всем условиям договора и просите возможность заранее ознакомиться с текстом договора, если его готовит продавец", – советует Ольга Додух.

Сейчас нотариус не только заверяет договор, но и сразу регистрирует ваше право собственности. Получение дополнительного бумажного документа не обязательно, но все-таки стоит просить выдержку из Реестра с печатью нотариуса для подтверждения проведения всех формальностей по переходу права собственности.

Приведенный перечень особенностей, требующих внимания при заключении сделок с недвижимостью, является основным, но далеко не полным. Частые изменения в законодательстве, многообразие правоотношений и оснований возникновения прав не всегда дает возможность самостоятельно разобраться во всех нюансах и условиях сделки. Это как раз тот случай, когда стоит обратиться за помощью к специалисту, чтобы минимизировать возможные риски.

Юрий Григоренко

видео по теме

Новости партнеров

Загрузка...

Виджет партнеров