Квартирный вопрос: Как выбрать жилье на "первичке"

Что выбрать – квартиру в новостройке или жилье на вторичном рынке. Все зависит от собственных предпочтений, жизненных обстоятельств (например, готовность ждать достройки до 2-х лет) и финансовых возможностей. Попробуем разобраться в преимуществах и недостатках "первички"

Квартирный вопрос: Как выбрать жилье на "первичке"
Фото из открытых источников

Юрий Григоренко

Журналист

Что выбрать – квартиру в новостройке или жилье на вторичном рынке. Все зависит от собственных предпочтений, жизненных обстоятельств (например, готовность ждать достройки до 2-х лет) и финансовых возможностей. Попробуем разобраться в преимуществах и недостатках "первички"

Преимущества и недостатки "первички" и "вторички" во многом взаимосвязаны, т.е. плюсы новостроек одновременно являются минусами квартир на вторичном рынке, и наоборот. Безусловно, что все застройщики будут красочно описывать преимущества своих объектов, но новое жилье, по понятным причинам, будет лучше любой "хрущевки" или "гостинки".

Преимущества "первички"

Цены на первичное жилье очень существенно зависят от ряда факторов, среди которых классность объекта (девелоперы условно делят жилье на эконом, комфорт, бизнес и премиум классы), его стадия готовности, расположение и развитость инфраструктуры и т.д.

К главным плюсам эксперты относят возможность выбора квартиры повышенной комфортности, желаемой площади (в т.ч. с возможностью перепланировки) из многообразия планировочных решений в зданиях с новыми инженерными коммуникациями и лифтами с современной архитектурой, использованными передовыми технологиями и строительными решениями, развитой внутренней инфраструктурой, благоустроенной прилегающей территорией.

Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL, выделяет такие преимущества: удобные планировочные решения квартир состоят в увеличении площадей кухонь при умеренных размерах спальных комнат, новые коммуникации, которые не должны требовать ремонта как минимум пару-тройку десятилетий, удобные и просторные входные группы, наличие грузовых лифтов, что является большой редкостью для массовой жилой застройки ХХ века, и возможность моделирования своего внутреннего пространства ввиду наличия несущих конструкций в виде колонн и изредка пилонов.

Новости по теме

По словам Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, на сегодняшний день главным преимуществом покупки жилья на первичном рынке является то, что можно купить не просто квартиру, а стиль жизни со всеми возможными преимуществами и элементами комфорта. Прежде всего, речь идет о полноценной современной инфраструктуре и благоустроенном пространстве для жителей. Множество проектов ЖК включают в себя детские и спортивные площадки, благоустроенную внутридворовую среду, закрытую для доступа авто, обустроенные паркинги, супермаркет, спортклуб, детские садики, школы и т.д. Впрочем, логика цены на такие "квадраты" будет соответствующая – чем лучше инфраструктура и выше комфорт, тем выше стоимость жилья.

Кроме того, к плюсам новостроек можно отнести: наличие подземной парковки (во многих случаях), наличие в доме специально оборудованных помещений для консьержей, колясочных и для временного хранения других вещей, эксплуатируемые крыши или индивидуальные террасы для жильцов верхних этажей (в ЖК премиум-класса), отсутствие эксплуатируемых мусоропроводов и т.п.

Важно также учитывать и ценовые условия. Чаще всего новостройки эконом-класса от "вторички" отличает выгодная цена на старте продаж (этап "котлована"), а также то, что чем крупнее будущий комплекс, тем ниже цена. "Приобретая квартиру на начальных фазах строительства, покупатель гарантировано экономит до 30% средств, ведь на этапе ввода дома в эксплуатацию эта же квартира уже будет стоить на треть дороже", – отмечает Александр Панфилов.

Более того, с учетом ограниченной доступности банковских ипотечных кредитов, многие застройщики предлагают достаточно гибкие условия приобретения жилья в рассрочку. В частности, беспроцентную рассрочку до введения дома в эксплуатацию – до 2-х лет, а сам срок предоставляемого займа уже достиг отметки в 7 лет.

По словам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, к дополнительным плюсам нового жилья можно также отнести еще несколько пунктов.

- Повышенная безопасность. Преобладающее большинство строящихся ЖК с большим количеством жильцов позволяют содержать службы консьержа и охраны территории, что в условиях роста преступности позволяет существенно снизить риски несанкционированного проникновения в квартиры.

- Однородная социальная среда. Квартиры в рамках комплекса приобретаются жителями с соизмеримыми доходами, интеллектуальным и культурным развитием, что повышает общий уровень комфорта проживания.

- Возможность экономии на коммунальных платежах. Большинство квартир в современных домах подразумевает возможность установки автономных систем обогрева и обеспечения горячей водой, что позволяет оплачивать только фактически потребляемые единицы электроэнергии, газа и воды.

Новости по теме

"Застройщики стали активнее использовать современные энергосберегающие технологии, которые позволяют экономить в зимнее время до 30-40% средств на теплоресурсы. Это и использование конденсационных газовых котлов, рекуператоров воздуха, современного утеплителя, регулируемых радиаторов и пр.", – поясняет Александр Панфилов.

Минусы нового жилья

Разумеется, что у приобретения нового жилья есть и много негативных сторон, главный из которых – риск – заплатить существенно меньше на стадии "котлована", подождать пару лет, но не дождаться вселения или иметь проблемы уже после ввода в эксплуатацию. Скандал с "Элита-Центром" был только первым, но не единственным, продолжение мы наблюдали с другими участниками все последние годы и будем сталкиваться с подобным и в дальнейшем.

Среди рисков: попадание в строительную "пирамиду" (нехватка у застройщика средств на достройку или банальный обман инвесторов), строительство без разрешительных документов ("конек" строительной "империи" Войцеховского), заморозка строительства или запаздывание с достройкой, навязывание после ввода в эксплуатацию "своей" управляющей компании, из-за чего коммунальные услуги будут "золотыми" (даже на фоне общего подорожания стоимости услуг ЖКХ) и т.п. Такие ситуации обычно касаются малоизвестных застройщиков, но гарантировать безрисковость инвестирования в новостройку не может никто. 

"Приобретение квартиры от застройщика всегда связано с рисками получения объекта незавершенного строительства (политическая нестабильность и возможное изменение правящей элиты, форс-мажорные обстоятельства, девальвация нацвалюты, инфляция, падение платежеспособности), несоблюдения заявленных сроков введения в эксплуатацию, подключения к городским коммуникациям, выполнением всех обязательств по качеству отделочных работ", – отмечает Константин Олейник.

Немаловажной является ожидание достройки (при инвестировании на этапе "котлована"), т.к. заселения придется ждать до 1,5-2 лет. Вместе с тем, по мнению Александра Панфилова, когда покупатель несколько стеснен в средствах, этот минус становится "плюсом": за время строительства клиент может заработать необходимую сумму, чтобы, например, сделать ремонт в квартире и/или досрочно погасить рассрочку.

"Квартиры от застройщика передаются покупателям, чаще всего, в состоянии "голые стены", без выполнения ремонтных работ, оштукатуривания стен и потолков, разводки коммуникаций по квартире и т.д., что требует в дальнейшем дополнительных затрат времени и средств", – напоминает Константин Олейник.

Новости по теме

Как отмечает Олег Приходько, также к минусам "первички" относятся такие пункты.

- Высокая плотность населения на застраиваемой площади. Если раньше строительство велось в 9-16 этажей, то современные комплексы – это 25-35 этажей.

- Виды из окон, ведь за окном преобладающе старая застройка с типовыми фасадами прошлого века, или, как альтернатива в максимальной близости соседняя секция этого же ЖК.

- Ремонтные шумы соседей. В новом доме ремонты могут длиться от года до пяти лет.

- Высокая транспортная нагрузка на автоподъезды к большим ЖК. Большая загазованность по причине наличия большего количества автомобилей и наличия заторов.

- Максимальные нагрузки на старые инженерные сети, в результате слабый напор воды на верхних этажах и колебание напряжения в электросетях.

- В последние годы – экономия застройщиков на стройматериалах, особенно чувствительна в самом дешевом ценовом сегменте.

- Часто – отсутствие необходимой инфраструктуры: детсады, школы, детские и спортивные площадки.

- Чаще более высокая оплата за эксплуатационные и сервисные услуги.

Юридические нюансы

Прежде чем принять решение инвестировать в недвижимость на этапе строительства, необходимо изучить информацию о застройщике, участке, на котором он строит, наличии документации, которая позволяет проводить строительные работы. "Необходимо доверять лидерам рынка, наиболее "громким" и опытным компаниям, которые успешно реализуют свои проекты на протяжении, как минимум, 10-15 лет и тщательно проверять документы", – подчеркивает Александр Панфилов.

По словам Руслана Редьки, партнера Практики корпоративного права ЮК Juscutum, условно исследование можно разбить на 2 этапа: репутационный и юридический. Первый, репутационный этап, исследования подразумевает поиск и получение информации о застройщике, просмотр "портфолио" построенной и сданной им в эксплуатацию недвижимости, проверка сроков и возможных проблем, возникших на этапе сдачи, заселения, получения документов и проч. В век высоких технологий это не представляет большой проблемы.

Нужно уделить время и поискать в интернете отзывы людей, которые уже купили или вселились в построенные дома. В интернете можно найти достаточное количество информации по новостройкам, вплоть до мониторинга состояния строительства на разные даты, а также форумов жильцов или инвесторов, на которых много реальных отзывов. Разумеется, что там также много ботов от самих застройщиков, которые выделяются "слащавостью" комментариев и опровергают весь существующий негатив. 

Очень часто на этом этапе исследования можно получить достаточно информации для того, чтобы не переходить ко второй стадии исследования – юридической. Во время второго этапа важно проверить, удостовериться в наличии у застройщика юридических оснований для строительства. Это документы на землю, подтверждающие право собственности или другое законное основание для строительства, разрешение на проведение строительных работ, лицензия генподрядчика, градостроительные ограничения и обременения, проект на дом и его экспертизу, технические условия и проч., внимательно вычитать договор и проанализировать все риски, а также очень детально ознакомиться с предлагаемой моделью финансирования строительства", – рассказывает Руслан Редька.

В Украине наиболее безопасными и урегулированными на законодательном уровне возможностями финансирования строительства жилой недвижимости является финансирование через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется с помощью передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

"В самом договоре на приобретение недвижимости должны быть указаны точный адрес объекта инвестирования, этаж, номер квартиры, ориентировочную площадь покупаемого объекта, а также порядок коррекции оплаты после проведения точных обмеров, стоимость, порядок оплаты, индексации оплаты, по возможности приложить чертеж или план. Кроме того, должны быть прописаны точные сроки ввода в эксплуатацию дома и штрафы за нарушение указанных сроков", – резюмирует Руслан Редька.

Юрий Григоренко

видео по теме

Новости партнеров

Загрузка...

Виджет партнеров