banner banner banner

Квартиры всем! Сможем ли мы брать ипотеку под 10% уже в 2020 году?

Нет ипотечной кабале. В Кабмине собираются облегчить приобретение квартиры тем, у кого есть деньги на первый взнос для ипотеки, тем, у кого их нет, и даже предпринимателям, которые нуждаются в коммерческой недвижимости. На фоне эмоциональных заявлений потерявшего свое кресло премьера Гончарука о том, что ипотеку себе могут позволить только торговцы оружием или наркотиками, в Кабмине заговорили о снижении процентов по кредитам.

Квартиры всем! Сможем ли мы брать ипотеку под 10% уже в 2020 году?
112.ua

Анна Пешкова

Журналистка

Нет ипотечной кабале. В Кабмине собираются облегчить приобретение квартиры тем, у кого есть деньги на первый взнос для ипотеки, тем, у кого их нет, и даже предпринимателям, которые нуждаются в коммерческой недвижимости. На фоне эмоциональных заявлений потерявшего свое кресло премьера Гончарука о том, что ипотеку себе могут позволить только торговцы оружием или наркотиками, в Кабмине заговорили о снижении процентов по кредитам.

Премьер провозгласил эру доступного жилья еще 20 августа прошлого года. Тогда он говорил о том, чтобы давать кредиты на недвижимость под 12-13%. И хотя может показаться, что из-за кадровых перестановок в правительстве это обещание кануло в Лету, это вряд ли так. Снижение ставок по ипотеке было прямой задачей от Зеленского.

В начале марта в правительстве заговорили о том, что для украинцев внедрят ипотечные кредиты под 10% уже в этом году. Для бизнеса пророчат ставку даже еще выгоднее - под 5-9%. Что же касается социально незащищенных категорий, то Кабмин принял постановление, благодаря которому будет легче становиться в очередь на квартиру.

Новости по теме

Удастся ли в этом году взять дешевую ипотеку, сколько можно будет сэкономить и за счет чего власти собираются исполнять обещания?

Платим за ипотеку меньше

В мире ипотеки выдают, чтобы люди не копили на жилье по 20 лет, а могли в нем жить, оплачивая взносы. С учетом тела кредита и процентов финансовая нагрузка на карман заемщика небольшая. При этом переплата за такой кредит обычно в рамках инфляции. Само по себе жилье за весь срок ипотеки подорожает на сумму больше, чем заплатит заемщик. Таким образом, предложение почти всегда выгодное.

В нашей же стране вместо ипотеки, по сути, действует потребительский долгосрочный кредит. Условия, которые предлагают банки, среднестатистический семейный бюджет просто не потянет. При условии, что вы хотите взять в ипотеку квартиру по средней для рынка Украины цене в 800 тысяч гривен сроком на 20 лет, в сумме переплатите в два, а то и в четыре раза. При этом надеяться на то, что за 20 лет жилье подорожает в четыре раза, не приходится.

Ставки по ипотеке в Украине высоки - около 20%. Сложнее взять кредит на квартиру только в Иране, Венесуэле и Аргентине. А датский Jyske Bank вообще предлагает отрицательную ставку - 0,5% годовых. Дело в том, что в Дании очень низкая инфляция, и банки не знают, куда вложить деньги клиентов. Там и депозиты - с отрицательной доходностью. На самом деле, скорее всего, банк не будет доплачивать гражданам за такое кредитование и с дополнительными комиссиями выйдет в ноль. Но такое предложение хорошо иллюстрирует, насколько сложно в нашей стране взять заем на квартиру.

Конечно, в Украине есть и более выгодные условия. Самая доступная ипотека предусматривает ставку в 16%. Но нужно учитывать, что часто такие предложения от банков сопровождаются плавающей ставкой, которую в случае кризиса в стране могут поднять в два-три раза. Самые большие процентные ставки доходят до 23%, а с дополнительными платежами и комиссиями, взносами на страхование здоровья и жизни заемщика, недвижимости могут быть еще выше. Процент зависит от срока, первоначального взноса и от того, новую ли квартиру хочет приобрести заемщик.

И под такие весьма сомнительные условия ипотеку дают далеко не всем. Нужно быть старше 21 года, на момент погашения - моложе 65 лет, проработать на последнем месте работы как минимум год и получать не менее 20 тыс. грн на каждого члена семьи в месяц. Если квартира дороже миллиона, требования могут быть еще более жесткими. В Польше тоже требуют доход в 24 тыс. грн в месяц, вот только такая зарплата - среднестатистическая по стране.

Существуют также рассрочки от застройщика. Они намного выгоднее, но являются краткосрочными. Далеко не у всех украинцев есть финансовая возможность выплачивать по 50 тыс. грн взноса в месяц.

Спасет ли рынок ипотеки снижение ставок до 10% годовых? Квартира, оцененная в 800 тысяч, обойдется в полтора раза дороже. Переплата будет не такой существенной, но все равно грандиозной.

Эксперт в сфере недвижимости Сергей Костецкий считает, что это соблазнительное предложение.

“В идеале, конечно, если ипотеку будут давать на 20-25 и под 10-15% годовых. Тогда будет бум ипотечного кредитования, как в 2006 году, когда 70% недвижимости было приобретено в ипотеку”, - говорит он.

Конечно, самый оптимистичный сценарий - если ежемесячный платеж не будет превышать стоимость аренды квартиры. Но тогда ставки по ипотеке должны быть еще ниже. Эксперты считают, что этот вариант из области фантастики. Тем более что и в реалистичности 10% от Милованова есть сомнения.

Удастся ли министрам “поговорить с банками”

В правительстве планируют снизить ставки по ипотеке за счет  договоренностей с НБУ.

"Мы будем работать с Нацбанком, не влияя на него административно. Работать по-партнерски, строя с ними нормальные отношения. Мы должны понимать их ожидания, а они - понимать наши", - пояснил премьер.

Как Нацбанк может повлиять на этот вопрос?

Существует такое понятие, как учетная ставка. Это проценты, под которые Нацбанк одалживает деньги другим банкам. Считается, что банки ориентируются на эту ставку. Когда она кусается, банки повышают ставки по депозитам, чтобы привлечь деньги от населения. Чем она ниже, тем меньше они будут доплачивать по депозитам. Такая же корреляция и с кредитами и ипотеками.

Учетная ставка за год уже упала с 18% до 11%, и НБУ планирует снизить ее до 7% до конца 2020 года. Если это произойдет, ипотека действительно может подешеветь до 10%. Но дело еще в том, что такой прямой зависимости не было уже несколько лет. Экономист Александр Охрименко рассказывает, что банки на практике не могут взять в долг у Нацбанка из-за коррупции. Выгодные кредиты в НБУ якобы дают только “своим”. Поэтому на учетную ставку банки слабо обращают внимание.

Если правительство и будет “говорить с НБУ”, то также и об активизации кредиторских функций, то есть о том, чтобы Нацбанк действительно давал банкам в долг. Правда, финансовый аналитик Алексей Кущ не верит в то, что этот способ сработает.

“Как я понимаю, они хотят использовать монетарный потенциал Нацбанка. Он будет давать рефинансирование под учетную ставку, например, под 8%. Банки будут давать людям кредиты под 10%, зарабатывать 2% маржи и передавать Нацбанку ипотечные активы. Это бессмысленная затея, потому что надвигающийся финансовый кризис может заставить даже повышать учетную ставку”, - рассказывает эксперт Growford Institute.

Второй вариант правительства - “поговорить с банками”. Кущ иронизирует, что это будут делать в стиле Гончарука, “методом чаепития".

Новости по теме

Дело в том, что частные структуры нельзя ни к чему принудить. Главная задача банка - приносить прибыль, и он делает это так, как считает нужным. Но власти постоянно забывают об этом правиле бизнеса, требуя снижения цен от заправок и другие поблажки. Спойлер: это не сработает.

Дело ведь не только в том, насколько дешевыми будут кредиты от НБУ для самих банков. Они закладывают в цену ипотеки еще и свои риски. Согласно Отчету НБУ о финансовой стабильности за декабрь, большинство банков боится ипотеки. Лишь треть из них дают ипотеки. Такое кредитование сократилось за год на 7%, хотя в эксплуатацию за этот же год ввели на 36,6% больше жилья, чем за предыдущий.

Более-менее охотно они дают деньги под покупку вторичного жилья, но вот первичное их не интересует. Почти 72% ипотек - вторичка. На первичном рынке в цену закладывают низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования. То есть не факт, что дом достроят к сроку и что человек вообще в итоге сможет получить квартиру. Ответственность за такие действия часто вовсе не предусмотрена. Наличие договора ни по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет своевременно достроен. Каждый десятый застройщик задерживает сдачу дома на 1,5 года. У многих застройщиков нет разрешительной документации, неизвестно, кто является бенефициаром компаний.

Кроме того, сами украинцы не выплачивают кредиты. В Украине почти каждый третий кредит физлиц проблемный.

Правила игры на рынке непонятны. Из-за кризиса в 2014-2015 годах национальная валюта обесценилась втрое, и Рада приняла “мораторий на изъятие залоговой недвижимости в бесспорном порядке". То есть украинцев, которые не могли выплатить кредит, не имели права лишить их квартир. Это было позитивно для простых граждан, но убийственно для банков. Теперь, даже когда инфляция крайне низкая, а то и переходит в дефляцию, то есть продукты только дешевеют, ставки все равно крупные: банки ждут возвращения тренда девальвации.

Если банку будет выгоднее вкладываться в надежные облигации, ценные бумаги, а не в сомнительные ипотечные кредиты, никто не заставит его изменить свою политику. А если попытается заставить, то это будет новая волна давления, которая задушит бизнес.

Может ли правительство вложиться в наши квартиры

Третий вариант, о котором в правительстве пока ничего не говорили, - снизить ипотеку искусственно, заплатив часть денег за украинцев.

В Польше работает специальная программа строительства жилья, согласно которой молодые семьи его арендуют и могут впоследствии купить. Семья платит за коммуналку на 20% больше и некоторую сумму за аренду, а через 25-30 лет становится собственником. В Великобритании же достаточно иметь 5% первоначального взноса, и можно получить еще 20% от государства.

Банки в Украине ранее получали частичную компенсацию процентов через Молодежный фонд. Но для этого ресурсы должны систематически закладываться в бюджет, а их не хватает. Программу “Доступное жилье" приостановили в 2014 году из-за отсутствия финансирования.

“Программы сейчас есть, но они не работают. На них выделяется всего 200-300 млн грн в год. Этого хватит лишь на 200 квартир, что в масштабах страны катастрофически мало. Все деньги, которые выделяет бюджет сейчас, идут на погашение старых ипотечных договоров. Чтобы денег хватило, надо, чтобы государство выделяло около 10 млн грн в год. Тогда это будет массовое явление”, - говорит юрист по недвижимости Иван Кудояр.

В вопрос финансов упирается и социальное жилье для украинцев. Пускай Кабмин и принял постановление о том, что в очередь на квартиру будет легче становиться, это не значит, что украинцам станут предлагать новые бесплатные квартиры. Даже если в бюджете “наскребут” миллиард гривен, выделят тысячу квартир, быстрее двигаться очередь не станет, ведь люди в ней стоят еще с 80-х годов прошлого века.

Алексей Кущ предлагает использовать деньги на льготную ипотеку не из бюджета, а за счет прибыли Нацбанка.

“Можно компенсировать ставки по ипотекам на уровень инфляции + 1%. Если инфляция была 4%, то проценты за счет государства можно снизить хотя бы на 5%. Универсальный источник - прибыль Нацбанка. Около 40-50 млрд долл. ежегодно растворяется в дорогах, хотя можно создать фонд и финансировать его по методу “открытого окна". Этой суммы хватит на 5 лет.

Но необходимы также гарантии от государства украинцам. Нужно понимать, что, предлагая сниженные ставки, оно прежде никак не фигурировало в договоре между заемщиком и банком. Таким образом, сперва оно может финансировать ипотеки, а потом перестать это делать, и заемщики останутся “сами с усами”. В 2006 году некоторых украинцев от долговой кабалы не спасала даже продажа залоговой квартиры.

“За 2019 год решился квартирный вопрос 1647 семей. Это капля в море. Каждая новая власть приходит и забывает финансировать многострадальные молодежные программы. Те, кто взял ипотеку под них 5-7 лет назад, вынуждены выбивать свои деньги из государства или платить самим”, - говорит Костецкий.

Население помнит эти прецеденты и не выражает большого желания брать кредиты с помощью государства. Прежде чем запускать такие программы, нужны государственные долгосрочные гарантии, которые были бы отражены на бумаге.

Но эксперты предупреждают: если деньги все-таки будут выделены, они могут сыграть только во вред.

“Экономика и недвижимость - это близнецы-братья. Нельзя выделять в недвижимость больше, чем в экономику. Получится “финансовый пузырь”. Допустим, государство выделит 5 миллиардов гривен. Эти деньги можно найти, но их надо грамотно разместить, иначе через год цены увидим в два раза выше, чем сегодня. Квартира, которая стоила 100 тыс., будет стоить 200. Экономику не подстегнут, а задушат. Это временное облегчение”, - Иван Кудояр.

Новости по теме

С ним согласен и Алексей Кущ.

“Такие точечные “подогревы” узких сегментов рынка, как рынок строительства, который монополизирован, приведут для населения только к росту цен. То есть те, кто не берет ипотеку, а копит, попросту не смогут себе позволить квартиру”, - считает эксперт.

Поэтому одними только деньгами от правительства решить ситуацию нельзя. В первую очередь должна измениться экономическая ситуация в стране, а это дело не одного года. Пока государство не займется реформами: судами, реальной защитой прав кредиторов и инвесторов, прозрачности рынка, банки продолжат закладывать высокие риски в ставку.

“Некоторые нардепы сравнивают страну с насосом. Если накачивать этим насосом рынок только с одной стороны, он проиграет. Необходимы его развитие, здоровая конкуренция, демонополизация, чтобы на рынок заходили новые компании, необходимы новые технологии, удешевляющие строительство. Нужно снимать ту коррупционную ренту, которую сегодня платят застройщики и закладывают в цену квартир”, - говорит Кущ.

Но эксперт не верит, что правительство Зе этим займется. Ипотеку же под 10%, по его мнению, заведут под 23 своих “ручных” застройщиков. Что касается кредитов на недвижимость для предпринимателей, то нескольких миллиардов, заложенных в программе “5-7-9%” на это не хватит. Сделки, по его мнению, получат “свои”, а правительство использует для промороликов пару счастливых лиц предпринимателей.

Копим на новострой

Что же в таком случае делать молодой семье, которая хочет приобрести свое жилье?

Костецкий советует просто копить. Зарабатывать деньги, куда-то инвестировать, но не обращаться под 20%. Тем более что никто не застрахован от повторения ситуации 2006-2007 годов. По его словам, думать о рассрочке можно лишь при наличии 70% от суммы.

Пока ипотека под 10% остается лишь обещанием в момент предсмертной агонии уходящего Кабмина, украинцам остается уповать только на себя. По нашим подсчетам, если копить вдвоем с женой или мужем, можно насобирать на квартиру за 4,5 года. Это - при условии, что семья получает среднерыночные зарплаты и будет жить лишь в рамках фактического прожиточного минимума. По оценкам экспертов, это примерно 4 тысячи гривен в месяц на человека.

Если учитывать средние зарплаты и стоимость однокомнатной квартиры по городам, то в Одессе копить на квартиру нужно будет больше всего - 6 лет и 3 месяца. В Тернополе, если вдвоем откладывать по 8 362 грн в месяц, квартиру за 580 тыс. гривен можно купить за 5 лет и 9 с лишним месяцев. Во Львове понадобится 5 лет и 8,3 месяца. Жителям Житомира на приобретение недвижимости нужно будет потратить почти 5 лет.

В столице фактический прожиточный минимум, по оценкам разных экспертов, увеличивается до 5 тысяч. На среднюю однокомнатную квартиру нужно копить более 4,5 лет. Почти столько же - в Харькове, где квартира стоит 555 тыс. грн. В Сумах и Чернигове копить нужно меньше - 3 года и почти 11 месяцев, в Николаеве - 3 года. Запорожье - рекордсмен по доступности жилья. Там нужно потратить всего 2 года и 7 месяцев.

112.ua

Если учесть второстепенные расходы, прожиточный минимум будет гораздо больше, а цель - недостижимее. Кроме того, нужно понимать, что в новой квартире еще необходимо сделать ремонт. Так что в реальности все может затянуться. С другой стороны, эти риски будут нивелированы, если положить деньги на депозит в госбанк. Эксперты говорят, что на сегодня это самый безопасный вид пассивного заработка.

И Кудояр, и Костецкий сходятся на том, что арендовать квартиру выгоднее.

“Если молодая семья хочет жить самостоятельно, я бы посоветовал не покупать, а арендовать. Главный тренд - мобильность. Сегодня семья живет в Киеве, завтра - в Берлине, потом - в Харькове. Недвижимость - это мощный якорь. Конечный потребитель должен не думать, как дешевле, а как заработать больше денег”, - говорит Иван Кудояр.

Обеспечение высоких рыночных зарплат - это еще одна задача правительства. Но, как и в случае с ипотекой, и здесь стоит полагаться на собственные силы.

Анна Пешкова

Источник: 112.ua

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>