Рассрочка от застройщика vs ипотека: В чем разница и как выбрать

В попытке увеличить продажи квартир застройщики массово предлагают свои программы рассрочек, которые конкурируют с ипотечными кредитами от банков. У этих программ есть свои преимущества и недостатки по сравнению с ипотекой от банков. Плюсов больше, но главный минус – срок кредитования. Разбираемся, в чем разница этих инструментов и как оптимально выбрать нужный инструмент

Рассрочка от застройщика vs ипотека: В чем разница и как выбрать
Фото из открытых источников

Юрий Григоренко

Журналист

В попытке увеличить продажи квартир застройщики массово предлагают свои программы рассрочек, которые конкурируют с ипотечными кредитами от банков. У этих программ есть свои преимущества и недостатки по сравнению с ипотекой от банков. Плюсов больше, но главный минус – срок кредитования. Разбираемся, в чем разница этих инструментов и как оптимально выбрать нужный инструмент

Каждый застройщик заинтересован в том, чтобы у потенциального покупателя было больше возможностей стать собственником новой квартиры. Поэтому программы рассрочки в том или ином виде предлагает большинство застройщиков. "В условиях сдержанной покупательской способности и умеренного роста доходов населения при усилении конкурентной борьбы за конечного клиента практически все столичные застройщики для поддержания приемлемых темпов реализации и равномерного притока наличности для продолжения строительно-монтажных работ внедрили возможность приобретения жилья в рассрочку", – отмечает Константин Олейник, заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG.

А вот ипотечные программы с коммерческими банками, хоть и внедрены в некоторых киевских объектах, но особой популярностью пока не пользуются. В пригороде столицы только в 20% строящихся объектов предусмотрена возможность стать собственником квартиры при помощи ипотеки.

"На сегодняшний день около 45% продаж осуществляется при 100-процентной оплате стоимости квартиры, около 50% покупок осуществляется с привлечением рассрочки от застройщика, и лишь около 5% приходится на ипотеку. В то же время эксперты прогнозируют дальнейший рост продаж с привлечением банковского кредитования. И количество предложений ипотечного кредитования от банков, а также количество объектов, на которых внедряется ипотечное кредитование, постепенно растет", – рассказывает начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

Как отмечает Евгений Копейко, начальник отдела анализа финансовых услуг в Украине компании "Простобанк Консалтинг", в последнее время ипотечное кредитование немного оживилось, но в целом еще далеко к докризисным показателям. В первую очередь, банки стали более тщательно проверять и оформлять кредиты на первичном рынке. К сожалению, многие желающие не смогут оформить кредит, так как имеют низкий официальный доход, плохую кредитную историю и т.д. И на данный момент решить данные проблемы может только укрепление экономики в стране. По данным "Простобанк Консалтинг", по состоянию на 10 июля 2018 года средняя ставка ипотечного кредитования на первичном рынке составила 19,21% годовых (при этом 14 банков предоставляли такой кредит).

Следует отметить, что для покупателей отсрочка платежа является элементом минимизации рисков. "Приобретение квартиры на первичном рынке связано с существенными рисками для инвестора (банкротство застройщика, невыполнение взятых на себя обязательств строительной компанией, затягивание сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов, невозможность подключения к инженерным коммуникациям и прочее) приводит покупателей к логичному желанию минимизации возможных рисков и, при существующей возможности, большая часть реальных сделок приобретается на условиях отсрочки платежа, даже со стороны инвесторов, имеющих в наличии 100% суммы стоимости квартиры", – говорит  Константин Олейник.

Плюсы-минусы рассрочки и ипотеки

По словам Константина Олейника, рассрочка от застройщиков по сравнению с банковской ипотекой имеет такие преимущества:

– возможность приобретения жилья на условиях отсрочки без какого-либо подтверждения платежеспособности;

– отсутствие комиссий, услуг по страхованию и скрытых процентов – платежи по рассрочке всегда просты и понятны потребителю;

– отсутствие временных процедур (подачи заявки, рассмотрение на кредитном комитете) – решение по предоставлению рассрочки принимается в момент покупки.

"Главным преимуществом рассрочки является беспроцентная ставка по кредиту. Также рассрочку легче получить, так как там намного меньше критериев и требований к клиенту", – добавляет Евгений Копейко,

К недостаткам рассрочки от застройщиков можно отнести:

– привязка к доллару США и изменение стоимости квадратного метра вместе с приближением ввода в эксплуатацию объекта;

– существенно больший первоначальный размер платежа (обычно 50%, в последнее время от 30%);

– короткий срок рассрочки (до ввода дома в эксплуатацию, обычно до 24 месяцев) характеризует более высокий ежемесячный размер платежа;

– вероятность быстрой перепродажи квартиры застройщиком в случае несоблюдения покупателем сроков внесения платежа.

По словам Вячеслава Павлова, директора по развитию компании NOVBUD, главным преимуществом покупки квартиры при помощи банковского кредита можно считать то, что банк, по сути "расписывается" в авторитете застройщика, и берет на себя ответственность в том, что этому застройщику можно доверять. Это дополнительная гарантия для самого заемщика, ведь банки тщательно проверяют и оценивают застройщика и объект перед тем, как запустить ипотечное кредитование.

Со своей стороны Евгений Копейко отмечает, что из плюсов ипотеки можно отметить то, что кредит оформляется на более длительный срок, соответственно может быть меньший ежемесячный платеж. Максимальный срок кредита более длительный, чем у рассрочки, и по данным компании "Простобанк Консалтинг" составляет 30 лет. Если сравнивать с рассрочкой от застройщиков, как правило, у банковской ипотеки первый взнос от 20%, а рассрочка имеет более больший процент и составляет 50% и выше (но бывают исключение и их очень мало).  

"Наверное, единственным на сегодняшний день преимуществом ипотеки перед рассрочкой от застройщика является ее длительный срок – около 20 лет. Максимальный же период рассрочки на сегодня – это 7 лет. Длительный срок критически важен для тех клиентов, которые не могут себе позволить ежемесячные выплаты за квартиру больше определенной суммы – для них разбить сумму, пусть и с переплатой, но на 20 лет окажется более доступным, чем выплатить меньшую сумму, но за 7 лет", – добавляет Александр Панфилов.

По данным компании NOVBUD, самый распространенный срок предоставляемой рассрочки на приобретение жилья в пригороде Киева составляет 1-1,8 года. Такая рассрочка предлагается в 40% объектов жилого строительства. На втором месте рассрочка на период 2-2,5 года (30% объектов). По 10% приходится на рассрочку сроком до 3-х и 5-6 лет. Рассрочка сроком до 1 года предоставляется в 7% объектов. А самую максимальную 10-летнюю рассрочку можно оформить лишь в 3% строящихся ЖК.

Первоначальный взнос по программам рассрочки в пригороде Киева составляет от 10% до 60%. При этом наиболее распространенным на рынке является стартовый взнос от 30-40%: такой размер зафиксирован в 44% объектов жилого строительства. Первичный платеж в размере 50-55% наблюдается в 36% объектов. Минимальный взнос в размере 10-15% стоимости квартиры установлен у 12% застройщиков. И первоначальный взнос в размере 60% требуют в 8% строящихся жилых комплексов.

По словам Вячеслава Павлова, основное преимущество ипотеки заключается в сроке ее погашения: если застройщики еще не готовы перешагнуть моральный рубеж в 10 лет, то банки предлагают погасить кредит в течение 20 лет. Хотя практика рынка свидетельствует: заемщики стараются погасить кредит или рассрочку в кратчайшие сроки.

Что дальше?

В настоящий момент покупатели жилья в основном предпочитают иметь дело с рассрочкой от застройщика по нескольким причинам: более выгодные финансовые условия (переплата если и есть, то в сравнении с переплатой при ипотечном кредите она несущественна), нежелание связывать себя дополнительными обязательствами с банком – это отголоски финансового кризиса 2008 года и последовавшего за ним давления коллекторов на заемщиков.

"Наиболее выгодной является покупка жилья на начальных стадиях строительства. Не секрет, что за весь строительный цикл удорожание в новостройках составляет от 20%, а в отдельных случаях и до 30%", – поясняет Александр Панфилов.

Очевидно, что и дальше программы от застройщиков будут существовать параллельно с ипотечным кредитованием от банков. У них частично разные целевые аудитории. 

"Я считаю, что развитие ипотеки должно идти по двум главным направлениям: 1) доступность кредита на более длительный срок его погашения, а также снижение и фиксация процентной ставки, 2) возвращение доверия покупателя к банковской сфере: здесь во многом ситуация зависит от экономического развития страны, от стабильности национальной валюты", – отмечает Вячеслав Павлов.

При этом не стоит забывать об инерции в среде потенциальных заемщиков: развитие банков и относительная стабильность должны быть не ситуативным, а тенденцией, что будет свидетельствовать о значительном снижении рисков для покупателя.  

Юрий Григоренко

видео по теме

Новости партнеров

Загрузка...

Виджет партнеров