Квартирный вопрос: Насколько вырастут цены на жилье в 2019 году

Квартирный вопрос: Насколько вырастут цены на жилье в 2019 году
Из открытых источников

Юрий Григоренко

Журналист

После строительного бума 2017 года в прошлом году ввод в эксплуатацию жилья в Украине упал примерно на треть. От увеличения предложения спрос, разумеется, не вырос (для этого нет экономических оснований). Несмотря на невысокий спрос, эксперты ожидают рост цен на жилье в гривневом эквиваленте, чему способствует увеличение себестоимости строительства.

Новости по теме

  

Впервые за последнее время объемы строительства в стране сократились. По оценкам НБУ, за девять месяцев 2018 года объем принятого в эксплуатацию жилья в Украине сократился на 36%, тогда как в Киеве и Киевской области этот показатель уменьшился на 45% и 33% соответственно. Это обусловлено высокой базой сравнения 9-ти месяцев 2017 года, когда количество новостроек в Киеве выросло в 2 раза, а также уходом с рынка небольших застройщиков.

"Перепроизводства жилья сейчас не наблюдается: по итогам 2018 года в Киеве было введено в эксплуатацию на 35-40% меньше жилья, чем в 2017-м. С учетом новых строительных норм, количество возводимых многоквартирных домов в кварталах уже существующей застройки заметно сократилось", – отмечает Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park.

Динамика принятого в эксплуатацию жилья в Киеве и Киевской области UTG

По словам Олега Приходько, генерального директора девелоперской компании "ГРИНОЛ", в ближайшие 3-5 лет объемы строительства останутся на существующем уровне +/- до 15% существующих объемов.

С другой стороны, для столицы по-прежнему характерна низкая обеспеченность жильем на человека на фоне ежегодного увеличения населения Киева. По данным Госстата, в Киеве только 15,5% домохозяйств проживают в новых и относительно новых домах, построенных после 1990 года. Более 50% семей проживают в зданиях, построенных в 60-70-е годы прошлого века.

Специфика спроса

На фоне спада строительства платежеспособный спрос на жилье остается на низком уровне. "Уровень спроса стабильно низкий, ровный без очевидной динамики. В большей доле характер спроса находится на грани "мечта о приобретении личного жилья" и "я могу себе позволить купить".

Мотивы у всех разные, от покупки первого жилья на собранные средства за прошедшие 10-15 лет до необходимости хоть куда-то вложить свои 10-15 млн грн. За последние лет 10 характер инвестирования в недвижимость трансформировался из состояния "приумножения" средств в "сбережение" средств. Критерии выбора у всех разные, от "самое доступное жилье на имеющийся свой кошелек" до "дом, которому 10 лет, уже старый, надо менять место жительства на новый дом".

Как правило, маркетинговые приемы застройщиков, они же особенности ЖК, не имеют самого весомого характера при выборе – это всего лишь привлечение внимание потенциальных покупателей к своему объекту и удержание фокуса внимания на нем", – рассказывает Олег Приходько.

Новости по теме

С другой стороны, по словам Александра Панфилова, в 2017-2018 годах произошла достаточно резкая дифференциация жилья, прежде всего, по качественным характеристикам, а не ценовым. В этот период на рынке появился целый ряд знаковых проектов.

Речь идет об объектах формата "город в городе", которые предлагают покупателю не просто квартиру, а подразумевают создание полноценного многофункционального и самодостаточного инфраструктурного комплекса, который включает в себя объекты социально-бытовой, спортивной, детской, рекреационной инфраструктуры. Покупателя интересуют не стены, именуемые "квартирой", а именно стиль, удобство и комфорт жизни в собственной квартире.

Маркетинговые приемы

В борьбе за покупателя, между увеличением себестоимости (цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-сентябре 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 23,8%) и необходимостью продавать жилье по приемлемым ценам, застройщики будут использовать маркетинговые и другие инструменты.

"Рост себестоимости в наиболее дешевом сегменте и дальше будет решаться за счет выбора самых дешевых материалов. Также не обойдут вниманием застройщики такие приемы, как уменьшение площадей квартир, рассрочки и кредиты. Более громко мы услышим про услугу trade-in. И надеюсь, что самые смелые застройщики начнут внедрять услугу тест-драйв, при которой любой желающий сможет провести пару-тройку суток в квартире, выбранной для возможной покупки", – подчеркивает Приходько.

По словам Александра Панфилова, чтобы растущие цены на квартиры "не пугали" покупателя, в 2019 году застройщики продолжат внедрять более лояльные по отношению к потенциальным покупателям программы рассрочки. На сегодняшний день самой популярной считается беспроцентная рассрочка со сроком ее погашения до ввода дома в эксплуатацию – до 1,5-2 лет.

Кроме этого, может претерпеть изменения длительность таких программ. Если говорить о существующем тренде, то в 2019 году рассрочка на период до 7 лет станет главным фактором, который привлечет покупателей.

"Рассрочка от застройщика на фоне отсутствия у реальных покупателей альтернативных возможностей использования финансового рычага (приобретение квартир с привлечением заемных средств не превышает 4-5%) на сегодняшний день является важнейшим инструментом стимулирования продаж", – добавляет руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Фактор выборов

Рынок жилья будет находиться под влиянием того, что текущий год является годом выборов и президента, и парламента. Вместе с тем, по словам экспертов, такое влияние не будет существенным. 

"Политическая ситуация не оказывает прямого влияния на рынок строительства. Поэтому не стоит думать, что возможные политические изменения могут повлечь полярные по своей сути последствия, как то резкий покупательский бум или застой. Результаты выборов могут повлиять на макроэкономические показатели, и именно к ним подвязан первичный рынок жилья.

Но оговорюсь, рынок строительства жилья достаточно инертен, поэтому на 1 и 2 кварталы прогноз по рынку выглядит оптимистично: рост цен на жилье будет связан с изменениями цен на стройматериалы и курсом нацвалюты по отношению к доллару", – подчеркивает Александр Панфилов.

Новости по теме

По словам Олега Приходько, влияние выборов на рынок жилья будет минимальным. Это, скорее, аргумент для недобросовестных застройщиков, чтобы прикрыть этим фактом свои возможные просчеты. "Я надеюсь, что экономика страны уже находится в прогнозируемом состоянии и ситуация 2014-2015 годов не повторится.  С опаской, но все же, можно сказать, что 2019 год будет годом стабильного экономического роста и, следовательно, будут заложены основы для дальнейшего развития строительного рынка", – добавляет Панфилов.

С другой стороны, по мнению Константина Олейника, потенциальные покупатели будут занимать выжидательную позицию в отношении проектов на начальной стадии реализации, концентрируясь на проектах с высокой стадией строительной готовности. Влияние на цены могут оказать, скорее, результаты выборов – останется ли у власти правящая элита или нас ожидают кардинальные изменения в расстановке сил. В первом случае изменения будут незначительными, во втором возможны существенные колебания.

Фактор выборов будет иметь значение уже после, в 2020 году, когда в Киев, возможно, начнут приезжать новые чиновники, которые будут массово скупать недешевое жилье и коттеджи в области.

Гривневый рост

По оценкам агентства недвижимости Park Lane, в 2018 году цены на жилую недвижимость в столице в среднем выросли на 10%. Квартиры в старом жилом фонде, отдаленном от центра столицы, не изменились в цене. По состоянию на декабрь 2018 года, средняя стоимость квадратного метра в Киеве составляла 800-1200 долларов.

Динамика цен на первичном рынке жилья в столице в 2018 году UTG

При этом, по оценкам Минрегионстроя, средняя стоимость строительства жилья в разных регионах Украины (по состоянию на 1 октября 2018 года) варьируется в пределах 11-12 тысяч гривен с НДС за кв. м. Дороже всего квадратный метр квартиры обходится в Киеве (13 849 грн с учетом НДС), Харьковской (12 454 грн) и Донецкой (12 446 грн) областях, а дешевле всего – в Кировоградской (10 071 грн), Житомирской (10 416 грн) и Полтавской (10536 грн).

Эксперты прогнозируют на текущий год рост цен на жилье в гривне, хотя его динамику они оценивают по-разному. В Конфедерации строителей Украины считают, что цены на жилье в 2019 году будут постепенно расти и после выборов жилье подорожает примерно на 20%. К факторам роста цен также можно добавить необходимость платить больше строителям, чтобы они не уезжали в Европу.

По мнению Александра Панфилова, в 2019 году при стабильных макроэкономических показателях, в том числе стабильной национальной валюте, средний рост цен на жилье может составить 10-15%. Главным фактором, который повлияет на ценообразование, может стать постоянно растущая стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ. К примеру, в 2018 году, по некоторым оценкам, удорожание строительства составило в среднем 20-35%, что добавило минимум 10-15% стоимости в ценник для покупателя.

Новости по теме

Именно этот показатель наряду с инфляцией является основным фактором удорожания жилья. Прибыльность строительства сейчас находится на отметке своего возможного минимума: для объектов эконом- и комфорт-класса она не превышает 20-25%, для объектов бизнес-класса – 35%. С более низкой прибыльностью застройщику станет попросту невыгодно строить. Поэтому можно считать, что достигнут в некотором смысле баланс: дальнейший рост цен на жилье будет обусловлен исключительно ростом себестоимости строительства.

"Вторичный рынок остается стабильным в своих тенденциях последних 3-5 лет. Наиболее старое и ветхое жилье потеряет в стоимости до 5-7%. Качественные ухоженные дома постройки конца 90-х и нулевых годов сохранят свою ценность. Свежая "вторичка" сохранит свои цены на уровне сдачи дома в эксплуатацию", – резюмирует эксперт.

Юрий Григоренко 

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

видео по теме

Новости партнеров

Загрузка...

Виджет партнеров

d="M296.296,512H200.36V256h-64v-88.225l64-0.029l-0.104-51.976C200.256,43.794,219.773,0,304.556,0h70.588v88.242h-44.115 c-33.016,0-34.604,12.328-34.604,35.342l-0.131,44.162h79.346l-9.354,88.225L296.36,256L296.296,512z"/>